La Normativa per Locazioni Turistiche e Affitti Brevi

È proprio vero, in giro c’è molta confusione in merito alla normativa per le locazioni turistiche e gli affitti brevi.

Sei anche tu un proprietario di un immobile e hai programma di lanciarti nel mondo degli affitti brevi, promuovendo la tua struttura all’interno di una piattaforma online come Airbnb o Booking.com?

Perfetto. Sei nel posto giusto.

Oggi cercheremo infatti di fare un po’ di chiarezza su questo tema tanto importante quanto delicato, partendo da un concetto tanto semplice quanto fondamentale e che spesso trae in inganno i proprietari di un immobile.

Una locazione turistica NON è una casa vacanza e NON è nemmeno un B&B, anche se tutte e tre possono rientrare nella categoria degli “affitti brevi”.

I termini locazione turistica, casa vacanze, bed & breakfast, guest house e affittacamere attengono alla tipologia di alloggio, mentre con “affitto breve” si classifica la tipologia di soggiorno.

La locazione turistica infatti consente al proprietario di offrire solo ed esclusivamente l’alloggio agli ospiti, senza alcuna possibilità di erogare qualsiasi tipo di servizio di carattere alberghiero (colazione, cambio delle lenzuola, tour guidati, etc.), i quali invece possono essere forniti da altre tipologie di alloggio quali la casa vacanze o il B&B appunto.

Per contratto di “affitto breve” si intende invece “un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa”.

Prima di addentrarci nel tema, però, hai mai pensato di provare a gestire le prenotazioni della tua locazione turistica da una sola piattaforma, creando al tempo stesso un sito web in pochi click, senza dover mai più pagare commissioni a Airbnb e Booking.com?

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Quali Servizi può Offrire un Proprietario di Locazione Turistica?

In questo articolo ci concentreremo sulla tipologia di alloggio della locazione turistica.

Se invece sei un proprietario di una casa vacanze, non dovrai far altro che leggere questo articolo approfondito sulla normativa per case vacanze.

Cosa è consentito fornire all’ospite con un contratto di locazione turistica?

Durante il soggiorno, oltre ad ovviamente un posto letto, al proprietario è consentito fornire energia elettrica, acqua, gas, wi-fi e connessione internet, climatizzazione e/o riscaldamento, oltre alla manutenzione e riparazione di eventuali guasti agli impianti o agli arredi presenti all’interno dell’immobile.

È consentito fornire la biancheria (copriletto, lenzuola, coperte e asciugamani), a condizione che questo non avvenga durante la permanenza dell’ospite nella struttura.

Le pulizie sono operazione sempre a carico del proprietario e sono da effettuarsi in assenza del locatario, in un arco di tempo che si frappone tra un affitto e l’altro.

Cosa NON è consentito fornire all’ospite con un contratto di locazione turistica?

Nel periodo in cui un ospite soggiorna nella struttura turistica, non è consentito erogare “servizi alla persona” quali la colazione, il pranzo o la cena, il cambio di lenzuola o biancheria, il riordino o la pulizia dei locali e qualsiasi altro tipo di servizio aggiuntivo, accessorio o complementare.

Tali servizi possono configurare il reato di esercizio abusivo della professione ricettiva, con rischio di pesanti sanzioni.

Qualora si utilizzino portali web che prevedono la possibilità di richiedere a parte il pagamento delle pulizie finali, è consigliato non indicare alcuna somma. La richiesta di un extra potrebbe infatti essere contestato come “servizio”. 

Il tema della fornitura della biancheria invece, è un tema abbastanza controverso.

Fatta eccezione per la regione Veneto, la quale afferma che la “prima” fornitura di biancheria è consentita, per il resto delle regioni far trovare agli ospiti il letto fatto e gli asciugamani pronti potrebbe essere considerato un “servizio” di tipo alberghiero offerto alla persona, rischiando di conseguenza di essere sanzionato.

Il nostro consiglio, pertanto, è quello di fornire la biancheria lasciandola nell’armadio o nel letto, in modo che venga considerata una semplice dotazione e non un servizio.

Adempimenti del Proprietario di una Locazione Turistica

È arrivato il momento di scoprire assieme quali sono gli adempimenti a cui ogni proprietario di una locazione turistica deve attenersi.

Il Contratto di Locazione ad Uso Turistico

I “contratti di locazione ad uso turistico” sono regolati dall’art. 1, comma 2 lett. c), della legge 9 dicembre 1998, n. 431 , dall’articolo 1571 e seguenti del Codice Civile e dall’art. 53 del Codice del Turismo, D.Lgs. 79/2011, “Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche”.

La legge italiana non richiede che questa tipologia di contratto venga depositata e registrata presso l’Agenzia delle Entrate qualora la durata dello stesso sia inferiore ai 30 giorni complessivi con lo stesso locatario, anche se in periodi differenti nel corso dello stesso anno solare.

Il contratto di locazione inoltre, deve essere sempre redatto in forma scritta (pena la nullità dello stesso), riportando le generalità del locatore e del locatario, oltre al canone pattuito, il periodo di soggiorno, le condizioni di affitto, le caratteristiche della casa e i dati catastali che rendono univoca l’identificazione.

Tuttavia, il contratto di locazione breve concluso per mezzo di un intermediario si considera stipulato nel momento in cui il conduttore riceve conferma della prenotazione da parte di costui.

Registrazione in Anagrafe

È obbligatorio registrare la struttura ricettiva nell’Anagrafe regionale delle strutture ricettive presentando il modulo di “Comunicazione di locazione turistica”, mentre non occorre presentare una domanda di classificazione alla Provincia, né una Scia al Comune.

Ricevuta d’affitto

È sempre richiesta una ricevuta d’affitto riportante le generalità del locatore e del locatario, l’importo totale e la durata del soggiorno (una copia per entrambi).

Se l’importo supera i 77,47€, è obbligatorio apporre una marca da bollo di 2€ sulla ricevuta originale, la quale andrà consegnata all’ospite. Sulla copia invece, si dovrà apporre la dicitura “Bollo assolto sull’originale”, specificando la data e il numero di serie della marca da bollo, a riprova dell’avvenuta apposizione.

Anche nel caso in cui il pagamento avvenga online o attraverso piattaforme quali Airbnb o Booking.com (le quali si limitano ad emettere una ricevuta per i Costi di Servizio), il proprietario deve emettere una ricevuta d’affitto.

Se l’importo totale dovesse essere superiore ai 3000€, sarà obbligatorio il pagamento con mezzi tracciabili, ad esempio bonifico bancario o assegno.

Segnalazione Telematica alla Questura

La segnalazione telematica alla Questura è obbligatoria entro le 24 ore dall’arrivo degli ospiti (o il giorno stesso se il soggiorno dura solo una notte).

Il proprietario è tenuto a comunicare alla Questura di competenza le loro generalità (chiedi sempre che ti forniscano la carta d’identità) tramite l’apposito portale online del “Servizio Alloggiati”. Per accedervi, dovrai prima rivolgerti alla Questura competente per territorio e richiedere le credenziali di accesso.

La mancata comunicazione è punibile con l’arresto fino a tre mesi o con l’ammenda fino a 206 euro.

Pagamento della Tassa di Soggiorno

Il locatore è obbligato a pagare una tassa di soggiorno per i primi  7 giorni, nel caso il comune di residenza lo preveda. Questa dovrà essere comunicata all’ospite, il quale sarà tenuto a pagarla in contanti al momento dell’arrivo.

È importante informarsi presso il Comune di residenza sull’ammontare esatto dell’importo e le modalità di versamento e riscossione, entrando sulla pagina web del singolo comune. Generalmente, alcune categorie (quali minori di 12 o 14 anni, o studenti di Università del luogo) sono esentate dal pagamento.

Comunicazione dei Dati Statistici degli Ospiti

Dopo aver presentato la Comunicazione per l’iscrizione in Anagrafe, il locatore riceve una password e le indicazioni per accedere all’area operatori del portale turistico, dove poter inserire i dati statistici relativi agli ospiti che soggiornano nella struttura.

Obbligo di Codice Identificativo

Con il Decreto Crescita del 2019 è stato resa obbligatoria l’esposizione del Codice identificativo dell’alloggio in locazione turistica “da utilizzare in ogni comunicazione inerente all’offerta e alla promozione dei servizi all’utenza”, con le modalità e i tempi indicati nel Regolamento regionale di attuazione dell’articolo 27 bis della legge regionale n. 11 del 2013, pubblicato nel BUR il 20/09/2019, il quale sarà visibile direttamente dall’interessato nella procedura di rilevazione statistica.

L’obiettivo di questo codice unico è quello di stanare i furbetti delle case vacanze che non pagano al fisco il dovuto (la cedolare secca al 21%).

Questo codice ad oggi è richiesto solamente in alcune regioni come il Veneto e la Lombardia e pertanto tale disposizione può variare da una regione all’altra.

Segni Distintivi e Insegne della Proprietà

È assolutamente vietato apporre all’esterno dell’edificio qualsiasi tipo di insegna o segnalazione che indichi la presenza dell’attività.

Certificazione Energetica

I proprietari inoltre, devono anche far redigere la certificazione energetica (APE – Attestato di Prestazione Energetica) nelle forme indicate dalla legge nazionale e dalle leggi regionali di attuazione e menzionare nel contratto gli estremi del deposito presso gli uffici ambiente dei rispettivi comuni.

Con la firma del contratto il locatario dichiarerà di aver ricevuto le informazioni e aver visionato la documentazione, comprensiva dell’attestato, relativa all’attestazione della prestazione energetica degli edifici (Articolo 6, Dlgs 19 agosto 2005 n. 192). A tal fine sarà buona prassi tenere una copia della Certificazione APE all’interno dell’immobile, ben visibile e consultabile dal locatario.

La Dichiarazione dei Redditi e la Cedolare Secca per Locazioni Turistiche e Affitti Brevi

Per l’affitto breve, ossia per periodi singolarmente non superiori a 30 giorni, i proprietari immobiliari o comodatari possono optare per la tassazione dell’affitto con la cedolare secca del 21% direttamente nella dichiarazione (730 o Redditi PF).

Se l’affitto breve è stato assoggetto a tassazione del 21% dall’intermediario (che funge da sostituto d’imposta), in dichiarazione non si dovrà pagare nulla, ma il reddito va comunque indicato nel 730 o nel modello Redditi PF, assieme all’importo della cedolare già pagata.

A livello fiscale, il proprietario (o il sublocatore o il comodatario) han due opzioni:

• può optare per la cedolare secca al 21% sui redditi di locazione 
• oppure per il versamento Irpef (aliquota minima al 23%) e delle relative addizionali regionale e comunale.

In entrambi i casi, il soggetto intermediario (come ad esempio Airbnb) è obbligato ad operare una ritenuta fiscale alla fonte pari al 21% (che nell’ipotesi di assoggettamento a Irpef figurerà come acconto).

La cedolare secca al 21% è un regime di tassazione facoltativo, che consiste nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali. Si tratta infatti di un’aliquota fissa che si può scegliere di pagare sui canoni d’affitto anche nel caso di locazioni brevi.

In alternativa, è possibile pagare l’Irpef per scaglioni, con possibile deduzione del 5% del reddito a titolo forfettario – DPR n. 917/1986, dunque sul 95% del reddito totale.

Se il contratto di locazione è concluso tramite intermediari immobiliari quali Airbnb o Booking.com, questi fungono da sostituti d’imposta e saranno loro ad essere obbligati a trattenere il 21% al momento del pagamento, per poi versare l’importo trattenuto allo stato.

In parole semplici:

Se il pagamento è effettuato tramite assegno, il pagamento dell’imposta spetta al locatore.

Se invece il pagamento avviene online, sarà la piattaforma online ad agire da intermediario e sostituto d’imposta, trattenendo la ritenuta.

Il Pagamento della Tari per le Locazioni Turistiche

La TARI, ovvero la tassa per lo smaltimento dei rifiuti è regolata dal D.Lgs. n. 507/1993, venendo però disciplinata a livello comunale.

Ogni comune ha la possibilità di gestire la questione rifiuti a proprio modo e pertanto è necessario informarsi presso il proprio Comune di residenza e presentare di conseguenza la documentazione da essi richiesta.

Generalmente, nel caso in cui la struttura venga utilizzata solamente in determinati periodi dell’anno, è possibile richiedere una riduzione dell’imposta sui rifiuti che va dal 20% al 30%.

Nel caso in cui si dimostri che la casa è inabitata, essendo priva di utenze quali gas, acqua, luce e arredi, è possibile richiedere l’esenzione dal pagamento della TASI.

Contratti di Locazione Breve e Regole per gli Intermediari Immobiliari

Questa parte dell’articolo è dedicato esclusivamente a coloro che sono interessati a comprendere al meglio il tema della normativa delle locazioni e si propone di spiegare come gli intermediari immobiliari quali Airbnb o Booking.com devono comportarsi in merito.

La locazione breve è un contratto di affitto di immobili a destinazione residenziale di durata non superiore a 30 giorni e stipulati da persone fisiche al di fuori dell’attività di impresa tramite intermediari o piattaforme online, sia che prevedano la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali e la fornitura di servizi che si possano considerare connessi alla natura di questo tipo di contratti (case vacanza, B&B, affittacamere, guest house, etc.), sia che vietino l’erogazione di qualsiasi di questi servizi alla persona (locazioni turistiche).

La disciplina delle locazioni brevi si applica anche:

• ai contratti di locazione di singole stanze
• ai contratti di concessione in godimento dell’immobile stipulati dal comodatario
• sublocazione

Per intermediari immobiliari invece, si intendono tutte quelle piattaforme online che mettono in contatto persone in cerca di alloggio con chi dispone di un immobile da affittare per periodi brevi.

La manovra correttiva 2017 ha previsto che i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e quelli che gestiscono portali online mettendo in contatto chi è in cerca di un immobile con chi possiede immobili da allocare, qualora intervengano nella stipula del contratto devono comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti stipulati dal 1° giugno 2017.

Inoltre, nel caso incassino i corrispettivi o intervengano nel pagamento, devono anche trattenere una somma pari al 21% del corrispettivo da versare all’erario entro il mese successivo.

Ai redditi che derivano da questi contratti, si applica in via eccezionale il regime della cedolare secca con l’aliquota del 21%, sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali sui redditi derivanti dalla locazione.

La ritenuta viene operata:

• a titolo d’imposta in caso di opzione per la cedolare secca
• a titolo d’acconto se il beneficiario non sceglie in sede di dichiarazione dei redditi di applicare il regime della cedolare 

Quali Dati devono essere Comunicati dagli Intermediari Immobiliari e come devono essere Conservati?

Gli operatori, ossia i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e i gestori di portali online, devono trasmettere all’agenzia i dati sui contratti conclusi grazie alla loro intermediazione, ovvero:

• nome, cognome e codice fiscale del locatore
• la durata del contratto
• importo del corrispettivo lordo
• indirizzo dell’immobile

Per i contratti che riguardano lo stesso immobile e che sono stipulati dallo stesso locatore  gli operatori possono comunicare i dati anche in forma aggregata.

Nel caso in cui vi siano più proprietari dello stesso immobile la ritenuta viene operata nei confronti del comproprietario che ha stipulato il contratto di locazione breve. 

I dati vanno trasmessi entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto. La trasmissione deve avvenire utilizzando i canali telematici dell’Agenzia delle Entrate, direttamente o tramite un intermediario abilitato, secondo le specifiche tecniche pubblicate sul sito internet, direttamente o tramite un intermediario abilitato.

Gli operatori tenuti a effettuare la ritenuta, possono assolvere all’obbligo di trasmissione dei dati con la Certificazione Unica delle ritenute operate, rilasciata al locatore e inviata all’Agenzia delle Entrate. 

Questo consente all’Agenzia di inserire i dati nella dichiarazione precompilata.

I soggetti non residenti trasmettono i dati ed effettuano la ritenuta tramite la loro stabile organizzazione o avvalendosi di un rappresentante.

Gli intermediari tenuti ad effettuare la ritenuta certificano gli importi corrisposti e le ritenute operate attraverso la certificazione unica, utilizzando il modello approvato dall’Agenzia delle Entrate.

La Certificazione Unica deve essere rilasciata al locatore e inviata all’Agenzia in via telematica entro il 7 marzo di ogni anno. Questa contiene già le informazioni che l’intermediario ha l’obbligo di comunicare entro il mese di giugno, e pertanto in questi casi non sarà necessario trasmettere ulteriori dati.

Entro il 31 luglio deve essere inviato il modello 770 nel quale non devono essere inserite le informazioni già comunicate con le Certificazioni Uniche, ma soltanto alcuni dati relativi ai versamenti da indicare in appositi quadri riepilogativi.

In quali casi va effettuata la ritenuta e come versarla?

Gli intermediari effettuano la ritenuta del 21% sull’intero importo indicato nel contratto di locazione breve dovuto dal conduttore al locatore, sempre che intervengano nel pagamento o incassino i corrispettivi.

L’aliquota della cedolare secca prevista per i contratti di locazione breve, è pari al 21% e come detto in precedenza è applicata sull’intero importo del canone indicato nel contratto. È inclusa inoltre, la provvigione del locatore se trattenuta dall’intermediario sul canone dovuto al locatore.

La norma prevede che la disciplina in esame si applica solo se il locatore è una persona fisica che agisce al di fuori dell’attività di impresa. Per individuare se effettuare o meno la ritenuta, l’intermediario o la piattaforma, devono basarsi sui dati forniti dal locatore, che resta responsabile della responsabile della veridicità dei dati indicati.

Ad esempio, se il locatore ha comunicato il proprio numero di partita IVA, l’operatore può ritenere quel contratto escluso da questa disciplina.

La ritenuta va versata entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è effettuata. L’operatore può effettuare un unico versamento comulativo relativo all’importo delle ritenuto operate in ciascun mese.

La ritenuta va versata tramite il modello F24. I codici tributo da utilizzare sono:

• Per versare la ritenuta bisogna inserire il codice tributo 1919 nella sezione erario in corrispondenza delle somme indicate nella colonna importi a debito versati. Vanno indicati anche il mese e l’anno di riferimento.
• Per recuperare in compensazione le eventuali eccedenze di versamento delle ritenute dai successivi pagamenti di competenza dello stesso anno, va inserito il codice tributo 1628 nella sezione erario.
• Per recuperare in compensazione le eventuali eccedenze di versamento delle ritenute dai pagamenti dell’anno successivo, va inserito il codice tributo 6782 nella sezione erario.

Gli operatori sono tenuti a conservare i dati e le informazioni comunicate per i 5 anni successivi a quello della dichiarazione.

Per chi fosse interessato ad approfondire l’argomento: Guida alle Locazioni Brevi dell’Agenzia delle Entrate.