Sei un proprietario di un appartamento o una casa vacanze alla ricerca di informazioni per poter aprire e lanciare la tua attività a norma di legge?
Leggere e comprendere la normativa per casa vacanze, B&B e affitti brevi è fondamentale per mettere in piedi un’attività di gestione del tuo Airbnb o della tua struttura in generale.
E allora non ti rimane che proseguire nella lettura e scoprire la normativa, le leggi e tutti i procedimenti burocratici che hai bisogno di conoscere per aprire, gestire e mantenere viva la tua attività senza incorrere in problemi legislativi e normativi.
Ma prima di addentrarci nel tema, hai mai pensato di provare a gestire le prenotazioni della tua locazione turistica da una sola piattaforma, creando al tempo stesso un sito web in pochi click, senza dover mai più pagare commissioni a Airbnb e Booking.com?
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La Normativa per Case Vacanza (e Attività Ricettive)
Prima di immergerci nella normativa per casa vacanze, facciamo un po’ di chiarezza rispondendo ad alcune domande preliminari.
Cos’è una casa vacanze?
Una casa o appartamento per vacanze può definirsi come una struttura ricettiva extra-alberghiera che prevede l’affitto e la concessione temporanea di un’unità immobiliare ad uso abitativo per finalità “turistiche” (art. 53 del Codice del Turismo), offrendo alloggio e servizi ai propri ospiti per un periodo di tempo limitato e non superiore a 3 mesi continuativi (il cosiddetto “Short Let” o affitto breve).
Sebbene condividano molti aspetti, casa vacanze e locazione turistica non sono esattamente la stessa cosa, soprattutto a livello fiscale.
Quest’ultima infatti si limita all’affitto dell’immobile, senza alcuna erogazione di servizi di tipo alberghiero , mentre con una casa vacanze o un B&B si ha la facoltà di fornire “servizi alla persona” analoghi a quelli offerti da un albergo, quali la colazione, la pulizia quotidiana dei locali, il cambio della biancheria o il riordino delle camere durante il soggiorno.
Tra le attività extra-alberghiere possiamo includere sicuramente le Case Vacanza, ma anche i Bed & Breakfast, gli Affittacamere e le Guest House.
Se sei un proprietario di una locazione turistica fermati ora, non serve che prosegui, faresti solo confusione.
Ma non temere, abbiamo pensato anche a te, creando la guida alla normativa per locazioni turistiche, dove troverai tutto il necessario per la gestione del tuo immobile.
Quale normativa regolamenta gli affitti brevi per case vacanza?
Come affermato nella “Riforma della legislazione nazionale del turismo” (Legge 135/2001), la disciplina degli immobili per vacanze è regolamentata dalle norme regionali.
Ogni regione infatti, ha il diritto di integrare o sostituire le leggi nazionali del Codice Civile (art. 1571 e seguenti).
In questo articolo, cercheremo di dare una panoramica generale di tutti i requisiti e gli adempimenti richiesti per aprire una casa vacanze.
Gestione della casa vacanze in forma imprenditoriale o NON imprenditoriale?
È giunto il momento di rispondere ad una delle domande più controverse dell’intera disciplina.
Hai intenzione di gestire la tua casa vacanze, il tuo B&B o il tuo affittacamere in forma imprenditoriale oppure NON imprenditoriale?
La differenza? È molto semplice.
Gli elementi che entrano in gioco per differenziare un categoria dall’altra sono fondamentalmente la gestione in modo continuativo oppure occasionale dell’immobile e il numero di unità possedute.
Per chiarire quando si profila il requisito dell’occasionalità e dell’imprenditorialità, entrano in gioco le leggi regionali. È fondamentale consultare la normativa per casa vacanze della propria regione per assicurarsi di poter rientrare in una o l’altra categoria.
Può infatti accadere che in una regione un’attività sia occasionale se svolta solo 30 giorni l’anno, mentre in un’altra regione se svolta fino a 90 giorni l’anno.
Analizziamo assieme le due categorie per chiarirci le idee!
Gestione della casa vacanze in forma imprenditoriale
In questa sezione scopriremo quando, secondo la normativa per casa vacanze, la gestione della tua struttura può essere considerata “in forma imprenditoriale” e quali sono i requisiti necessari per essere in regola con gli adempimenti.
Occhio, però! Ogni singola regione infatti ha la facoltà di intervenire a riguardo, modificando i requisiti e gli adempimenti necessari.
Quando la gestione si considera in forma imprenditoriale?
- Attività “continuativa”: la gestione acquisisce la “forma imprenditoriale” nel momento in cui l’attività non può considerarsi “occasionale”, ma bensì “continuativa”, ossia quando questa viene esercitata professionalmente, stabilmente e costantemente nel tempo.
- Numero di immobili: quando si gestiscono 3 o più unità abitative all’interno dello stesso comune.
- Periodo massimo di affitto: l’ospite può essere ospitato all’interno della struttura fino ad un periodo massimo di 3 mesi.
Esempio
Marco ha tre case vacanze e le gestisce da gennaio a dicembre, ha clienti tutto l’anno. E’ un imprenditore, perché la sua attività è stabile e organizzata.
Quali sono gli adempimenti a cui si è tenuti?
- Partita IVA: deve essere obbligatoriamente aperta.
- Registro delle Imprese: la struttura deve essere registrata al Registro delle Imprese della propria regione.
- Ottenere l’autorizzazione dal Comune di residenza tramite l’invio della S.C.I.A (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).
- Comunicazione al SUAP (Sportello Unico Attività Produttive) dell’inizio dell’attività, di eventuali sospensioni o della cessazione definitiva della stessa.
- Far accreditare la tua struttura dalla Questura. Contatta la Questura territorialmente competente e chiedi le modalità di accredito (se puoi farlo online oppure devi recarti in sede); è una semplice comunicazione da fare alle autorità che serve a registrare la tua casa come struttura ricettiva.
- Comunicazione dei flussi turistici, ai fini di rilevazioni Istat, alle autorità competenti per il territorio (Regioni o Città Metropolitane);
- Presentare i requisiti strutturali ed igienico-sanitari.
- Comunicare il listino prezzi alle autorità competenti e pubblicarlo nelle liste di riferimento.
- Obbligo di assenza di servizi centralizzati.
- Segnalazione telematica alla Questura: è obbligatoria entro le 24 ore dall’arrivo degli ospiti (o il giorno stesso se il soggiorno dura solo una notte); il proprietario è tenuto a comunicare alla Questura di competenza le loro generalità (chiedi sempre che ti forniscano la carta d’identità) tramite l’apposito portale online del “Servizio Alloggiati”. Per accedervi, dovrai prima rivolgerti alla Questura competente per territorio e richiedere le credenziali di accesso.
- Contratto d’affitto/Scrittura Privata: se il soggiorno dell’ospite ha una durata superiore ai 30 giorni è obbligatorio stipulare un contratto d’affitto che regolamenti la locazione, registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate utilizzando il Modulo RLI e pagare la relativa imposta.
- Dichiarazione redditi: Modello Unico, redditi da locazione come d’impresa.
Gestione della casa vacanze in forma NON imprenditoriale
È arrivato il momento di trattare la modalità di gestione di locazioni turistiche più diffusa nel nostro territorio, ossia quella “in forma non imprenditoriale”.
Nonostante le dimensioni del fenomeno, ancora non esiste una normativa per casa vacanze nazionale unitaria che regoli omogeneamente tutte le strutture, lasciando ampi margini di manovra alle singole regioni e causando di conseguenza vuoti normativi non indifferenti.
Quando la gestione si considera in forma NON imprenditoriale?
- Attività “occasionale”: la gestione è da considerarsi nella forma “occasionale” quando l’attività viene esercitata in maniera saltuaria e non continuativa e professionale.
- Numero di immobili: quando si gestiscono meno di 3 unità abitative all’interno dello stesso comune.
- Periodo massimo di affitto: l’ospite può essere ospitato all’interno della struttura fino ad un periodo massimo di 3 mesi.
Esempio
Anna ha una seconda casa e la affitta ai turisti, per poche settimane l’anno, quando riesce. Non è un’impresa, ma un’attività occasionale, non imprenditoriale.
Quali sono gli adempimenti a cui si è tenuti?
- Partita IVA: non sussiste l’obbligo di apertura della partita IVA (gli introiti vanno comunicati nella dichiarazione dei redditi).
- Registro delle Imprese: non è necessario registrare la struttura presso il Registro delle Imprese della propria regione.
- Ottenere l’autorizzazione dal Comune di residenza tramite l’invio della S.C.I.A (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).
Comunicazione al SUAP (Sportello Unico Attività Produttive) dell’inizio dell’attività, di eventuali sospensioni o della cessazione definitiva della stessa; - Far accreditare la tua struttura dalla Questura. Contatta la Questura territorialmente competente e chiedi le modalità di accredito (se puoi farlo online oppure devi recarti in sede); è una semplice comunicazione da fare alle autorità che serve a registrare la tua casa come struttura ricettiva.
- Comunicazione dei flussi turistici, ai fini di rilevazioni ISTAT, alle autorità competenti per il territorio (Regioni o Città Metropolitane);
- Presentare una “Dichiarazione Sostitutiva dell’Atto di Notorietà” ai sensi del D.P.R. 28 dicembre 2000, n° 445. I moduli sono scaricabili dai siti internet dei Comuni di residenza.
- Rilascio all’ospite di una semplice ricevuta d’affitto non fiscale sulla quale verrà apposta una marca da bollo da 2,00 euro se l’importo supera i 77,47 euro.
- Dichiarazione redditi: se si opta per il regime ordinario, nel quadro RL dei redditi occasionali del Modello Unico, sempre che siano relativi a contratti di locazione stipulati per una durata non superiore ai 30 giorni con lo stesso soggetto. Lo stesso vale per più contratti diversi e inferiori ai 30 giorni.
- Deducibilità: le spese sostenute per lo svolgimento dell’attività di casa vacanze in forma non imprenditoriale, anche quelle direttamente imputabili e documentate, non sono deducibili
- Contratto d’affitto/Scrittura Privata: se il soggiorno dell’ospite ha una durata superiore ai 30 giorni è obbligatorio stipulare un contratto d’affitto che regolamenti la locazione, registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate utilizzando il Modulo RLI e pagare la relativa imposta.
- Segnalazione telematica alla Questura: è obbligatoria entro le 24 ore dall’arrivo degli ospiti (o il giorno stesso se il soggiorno dura solo una notte); il proprietario è tenuto a comunicare alla Questura di competenza le loro generalità (chiedi sempre che ti forniscano la carta d’identità) tramite l’apposito portale online del “Servizio Alloggiati”. Per accedervi, dovrai prima rivolgerti alla Questura competente per territorio e richiedere le credenziali di accesso.
Cos’è una casa vacanze?
Una casa vacanze può definirsi come una struttura ricettiva extra-alberghiera che prevede l’affitto e la concessione temporanea di un’unità immobiliaria ad uso abitativo per finalità “turistiche”, offrendo alloggio e servizi ai propri ospiti per un periodo di tempo limitato e non superiore a 3 mesi continuativi (il cosiddetto “Short Let” o affitto breve).
Quale normativa regolamenta gli affitti brevi per case vacanza?
Come affermato nella “Riforma della legislazione nazionale del turismo” (Legge 135/2001), la disciplina degli immobili per vacanze è regolamentata dalle norme regionali, le quali vengono integrate dalle leggi nazionali del Codice Civile.
Quando la gestione di una casa vacanze si considera in forma imprenditoriale?
Quando è un’attività continuativa, si gestiscono più di 3 immobili e il periodo massimo di affitto è di 3 mesi.
Quando la gestione di una casa vacanze si considera in forma NON imprenditoriale?
Quando è un’attività occasionale, si gestiscono meno di 3 immobili e il periodo massimo di affitto è di 3 mesi.
